Boleto de Compraventa Inmobiliaria

Este Boleto de Compraventa Inmobiliaria puede ser utilizado por dos o más personas y/o entidades para acordar los términos básicos de la compraventa de un inmueble (casa, departamento, lote, local, etc.) por un precio a pagar totalmente en Pesos o moneda extranjera (Dólar Estadounidense, Euro o Real). Este documento cumple los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación exclusivamente.

Transmisión de la Propiedad

Para transmitir la titularidad del dominio de un inmueble por un precio a pagar total o mayormente en dinero se requiere firmar un contrato de compraventa.

Si se desea transmitir el dominio de un inmueble por un precio a pagar total o mayormente con la entrega de otra cosa (por ej., otro inmueble de igual o distinto tipo, un auto, una obra de arte, etc.) entonces se aplican disposiciones legales diferentes y, por ello, se debe firmar un contrato de permuta.

Finalmente, si se desea transmitir el dominio de una propiedad de manera gratuita, esto es, sin recibir dinero ni otra cosa a cambio, entonces resultan aplicables otras disposiciones legales y, en consecuencia, se debe firmar un contrato de donación.

Los tres contratos antes mencionados se utilizan para transmitir el dominio perfecto o pleno de un inmueble. Si nada más se desea transmitir el dominio fiduciario, que es un dominio especial porque tiene limitaciones, a fin de constituir un fideicomiso con el inmueble entonces se aplican disposiciones legales diferentes y, por lo tanto, se debe firmar un contrato de fideicomiso.

Como en todos los casos lo transmitido es el dominio de un inmueble, el contrato debe documentarse en una escritura pública y firmarse en presencia de un/a escribano/a público/a matriculado/a. Luego, el contrato debe ser presentado en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde está ubicado el inmueble para que inscriba la transmisión de la titularidad de su dominio (perfecto o fiduciario según el contrato firmado).

Uso de este Documento

Este Boleto de Compraventa Inmobiliaria puede ser utilizado solo si luego se transmitirá la titularidad del dominio perfecto de un inmueble firmando un contrato de compraventa por el cual el precio del inmueble será pagado totalmente en dinero.

Obligación de Transmitir la Propiedad

Ningún boleto, sin importar como esté redactado, transmite la titularidad del dominio de un inmueble. El boleto nada más documenta el principio de acuerdo entre las partes sobre la transmisión de la propiedad y establece la obligación de ellas de finalizar su acuerdo firmando el contrato de compraventa en una escritura pública en una fecha posterior (normalmente, 30 días después de la firma del boleto). Por ello, no hay obligación legal de firmar el boleto. Sin embargo, es práctica generalizada firmarlo para documentar el principio de acuerdo entre la compradora y la vendedora sobre los términos básicos de la compraventa antes de firmar la escritura pública.

Partes

Por ley siempre hay dos: la parte dueña del inmueble y que se obliga a venderlo por un precio ("vendedora") y la parte que se obliga a comprar el inmueble y pagar el precio ("compradora").

Una o ambas partes pueden ser personas y/o entidades. Si un grupo de personas y/o entidades es vendedora y/o compradora entonces todos sus integrantes deben firmar el boleto.

Firma del Cónyuge o Conviviente de la Vendedora

Si la vendedora cumple alguno de los siguientes requisitos:

• es una persona casada (ya sea conviviendo o separada de hecho) y, según la ley, el inmueble: (a) es un "bien ganancial" de la vendedora; o (b) es un "bien propio" de la vendedora que, además, es la vivienda permanente (es decir, durante por lo menos 9 meses por año) de ella y su cónyuge; o

• está en unión convivencial inscripta en el Registro Civil y el inmueble es la vivienda permanente de ella y su conviviente,

entonces el cónyuge o conviviente de la vendedora también debe firmar el boleto aún cuando el boleto nada más establece la obligación de transmitir la titularidad del inmueble. Luego, el cónyuge o conviviente deberá expresar su acuerdo con la venta firmando la escritura pública necesaria para transmitir la titularidad del dominio del inmueble. Para más información al respecto se puede consultar la guía legal ¿Cuándo debe un/a esposo/a firmar el boleto de compraventa de un inmueble? disponible separadamente de este documento.

Inmueble

En el boleto debe individualizarse con exactitud el inmueble cuya titularidad será transmitida cuando se firme la escritura pública. Para ello debe indicarse el número de inscripción o matrícula del inmueble asignado por el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde está ubicado el inmueble.

Precio

El precio en dinero total del inmueble que pagará la compradora y recibirá la vendedora debe estar indicado con precisión en el boleto.

Moneda

El precio puede ser acordado en Pesos o una moneda extranjera como el Dólar Estadounidense, el Euro o el Real.

Boleto en Moneda Extranjera

De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 2 del Decreto N° 609/2019 (modificado por el Decreto N° 91/2019) del Poder Ejecutivo nacional y el punto 3.6.1 de la sección 3 de la Comunicación "A" 6844 y modificatorias del Banco Central de la República Argentina ("BCRA"), ninguna persona o entidad que sea deudora de un boleto en moneda extranjera firmado 1 de septiembre de 2019 o después con una persona o entidad acreedora particular (es decir, que no es una entidad financiera) puede comprar en una entidad financiera o casa de cambio autorizada por el BCRA la moneda extranjera necesaria para realizar cualquier pago de dicho boleto que ocurra por la causa que sea. Por lo tanto, si la persona o entidad deudora informa a la entidad financiera o casa de cambio que su compra de moneda extranjera es para pagar un boleto que firmó el 1 de septiembre de 2019 o después con una acreedora particular entonces la entidad financiera o casa de cambio deberá negarse a vender la moneda extranjera solicitada por la deudora con esa finalidad. Para más información pueden consultarse las guías legales Cepo: ¿qué se puede hacer para pagar una deuda en dólares? y Una deuda en dólares, ¿puede pagarse entregando pesos? disponibles separadamente de este documento.

Seña

Es práctica generalizada que en la firma del boleto la compradora pague una seña a la vendedora. Por lo general es una suma de dinero. También, aunque inusualmente, puede ser una cosa con valor económico para la compradora y la vendedora (por ej., un auto, una obra de arte, etc.). La seña se toma como pago a cuenta del precio solo si es del mismo tipo que el precio. Así, por ej., si el precio y la seña son ambos sumas de dinero entonces la seña se toma como pago a cuenta del precio pero si la seña es un auto entonces no se la puede tomar como pago a cuenta del precio. En este Boleto de Compraventa Inmobiliaria la seña puede pagarse solo en dinero a fin de que se la pueda tomar como pago a cuenta del precio en dinero.

Si la seña es del mismo tipo que el precio y, como mínimo, por el 25% del precio y, además, todas las firmas en el boleto están certificadas por un/a escribano/a público/a y la compradora actúa de buena fe:

• el concurso preventivo o la quiebra de la vendedora después de la firma del boleto no son impedimentos para la transmisión de la titularidad del inmueble a la compradora y un juez debe disponer que se firme la escritura pública correspondiente.

• si, además, la vendedora es formalmente la titular del inmueble, la seña fue pagada por aquel mínimo antes de la fecha cuando un juez dispuso impedir la transmisión de la propiedad y (a) la compraventa fue inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde está ubicado el inmueble o (b) la compradora recibió la posesión del inmueble entonces la compradora tiene prioridad sobre los acreedores de la vendedora que intentaron impedir la venta del inmueble.

Saldo de Precio

Si el precio y la seña son del mismo tipo entonces el saldo de precio es el importe de dinero igual al precio menos la seña que la compradora se obliga a pagar a la vendedora en la firma de la escritura pública.

Arrepentimiento

Las partes pueden acordar que la compraventa se cancele por decisión de una cualquiera de ellas.

Si quien decide cancelar la compraventa es la compradora entonces no puede pedir a la vendedora la devolución de la seña. Por el contrario, si quien decide cancelarla es la vendedora entonces debe devolver la seña a la compradora pero doblada. Así, por ej., si la seña fue de $1.000.000 entonces la vendedora debe devolver a la compradora la suma de $2.000.000.

Escribano/a Público/a

La escritura pública necesaria para documentar el contrato de compraventa que transmitirá el dominio del inmueble debe ser preparada por un/a escribano/a público/a matriculado/a y activo/a en la provincia donde está ubicado el inmueble. En el boleto las partes pueden acordar cuál de ellas elegirá al/a la escribano/a público/a que preparará la escritura pública para documentar el contrato de compraventa.

Gastos

Los gastos para transmitir la titularidad del dominio del inmueble comprenden los honorarios y gastos de inmobiliarias y abogados relacionados con la firma del boleto, los honorarios y gastos del/de la escribano/a público/a relacionados con la firma de la escritura pública, los gastos de inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente y los impuestos aplicables.

En el boleto las partes también definen quién o quiénes pagarán los gastos de la compraventa y así pueden acordar que:

• la vendedora pague todos los gastos.

• la compradora pague todos los gastos.

• las partes paguen todos los gastos por igual.

• cada parte pague sus propios gastos.

Condiciones de la Compraventa

Es práctica generalizada acordar que la compraventa se concrete solo si se cumplen una o más condiciones acordadas por las partes. Entre las condiciones más usuales que se indican en el boleto se encuentran las siguientes:

• que la vendedora tenga el dominio perfecto del inmueble es decir, que sea formalmente la dueña y que el inmueble no esté vendido, hipotecado, embargado, alquilado, prestado, donado, transferido en fideicomiso o fuera de la posesión de la vendedora.

• si el inmueble está alquilado, que la vendedora termine el contrato de alquiler firmado con la persona o entidad que usa el inmueble como locataria.

• que la compradora obtenga un crédito para pagar el saldo de precio en la firma de la escritura pública.

¿Cómo Utilizar este Documento?

Este Boleto de Compraventa Inmobiliaria puede ser utilizado por dos o más personas y/o entidades para acordar los términos básicos de la compraventa de un inmueble (casa, departamento, lote, local, etc.) por un precio a pagar totalmente en Pesos o moneda extranjera (Dólar Estadounidense, Euro o Real).

Para completar este documento es necesario contar con los siguientes datos e información, entre otros:

• de la compradora (nombre y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal, nacionalidad, fecha de nacimiento, estado civil, correo electrónico -si se considera conveniente- y domicilio).

• de la vendedora (nombre y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal, nacionalidad, fecha de nacimiento, estado civil, correo electrónico -si se considera conveniente- y domicilio).

• del inmueble que la vendedora se obligará a vender (matrícula o número de inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble y ubicación).

• del precio a pagar totalmente en dinero, la modalidad de pago y el lugar de pago del precio (indicaciones).

• del derecho de cualquiera de las partes de cancelar la compraventa (indicación).

• de las condiciones para concretar la compraventa (indicación).

• si el inmueble está hipotecado, de la deuda garantizada, de la hipoteca y del acreedor hipotecario (indicaciones).

• si el inmueble está alquilado como vivienda, oficina o local, del contrato de alquiler y de la persona o entidad locataria (indicaciones).

Una vez finalizado este Boleto de Compraventa Inmobiliaria sin datos ni información en blanco, debe ser impreso en papel común en 2 copias originales. Luego todas las copias originales deben ser firmadas con firma manuscrita por la vendedora y la compradora (por sí mismas o por uno/a o más apoderado/a/s o representante/s). Si la vendedora es una persona casada (ya sea conviviendo o separada de hecho) o en unión convivencial inscripta en el Registro Civil entonces su cónyuge o conviviente también debe firmar el boleto. Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada y, como se menciona en "Precio" más arriba, también ventajoso para la compradora que todas las firmas sean certificadas por un/a escribano/a público/a.

Alternativamente, en lugar de ser impreso puede ser mantenido en su versión electrónica y firmado por todas ellas con firma digital (pero no simplemente firma electrónica).

Legislación Aplicable

Este Boleto de Compraventa Inmobiliaria se rige por las disposiciones del Libro Tercero, Título IV, Capítulo 1, artículos 1.170 y 1.171 del Código Civil y Comercial de la Nación.

¿Cómo modificar el modelo?

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Podés modificarlo y volver a utilizarlo.