Contrato de Alquiler de Vivienda según DNU

Este Contrato de Alquiler de Vivienda puede ser utilizado para documentar la locación (alquiler) de un inmueble urbano, con o sin amoblamiento, exclusivamente para vivienda. Este documento cumple los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación y su modificaciones por el Decreto de Necesidad y Urgencia N°70/2023 de Diciembre de 2023.

Por este Contrato de Alquiler de Vivienda se puede permitir el uso de un inmueble urbano exclusivamente como vivienda de una o más personas por el plazo que acuerden las partes, a cambio del pago de un alquiler (o precio) en dinero.

Si se desea alquilar un inmueble urbano al mismo tiempo como vivienda y oficina/consultorio o como vivienda y comercio entonces por ley la locación se considera para vivienda y, en consecuencia, deberá ser documentada utilizando este Contrato de Alquiler de Vivienda. Por el contrario, para alquilarlo exclusivamente como oficina/consultorio o comercio se aplican disposiciones legales diferentes y, en consecuencia, debe utilizarse otro documento como el Contrato de Alquiler Comercial, respectivamente.

Para alquilar temporariamente un inmueble urbano amoblado para vivienda solo de turistas o visitantes puede utilizarse otro documento adaptado a esa finalidad como el Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística Amoblada.

Para alquilar temporariamente un inmueble a los fines de que funcione como estacionamiento permanente de uno o más vehículos, deberá utilizarse otro documento adaptado a esa finalidad como el Contrato de Alquiler de Cochera.

Si se desea permitir el uso de un inmueble urbano gratis (es decir, prestarlo) durante cierto tiempo, entonces se aplican disposiciones legales diferentes y debe utilizarse otro documento como el Contrato de Préstamo de Cosas.

Partes

Por ley siempre hay al menos dos:

• Locadora: es la dueña del inmueble que lo da en locación y a cambio recibe el alquiler. Puede ser una o más personas y/o entidades.
• Locataria: es la que toma en locación el inmueble para habitarlo y a cambio paga el alquiler. Solamente puede ser una o más personas humanas, y no entidades, ya que el inmueble será usado como vivienda. La locataria puede ser argentina o extranjera y residir en el país o estar de visita.

En la práctica generalizada también hay una tercera parte:

• Garante: es la que otorga a favor de la locadora una fianza para garantizar el pago de las obligaciones de la locataria. Puede ser una o más personas y/o entidades.

Plazo

La locadora y locataria acuerdan libremente la duración (o plazo) del contrato. Las partes ya no deben observar ningún plazo mínimo (como antes eran los 3 años), sino que puede durar cualquier plazo que ellas acuerden. Incluso puede durar de manera indeterminada, aunque si no se incluye el plazo de duración del contrato, por ley se considerará que el mínimo que debe durar son 2 años.

Alquiler

Importe

El importe del alquiler puede ser pactado libremente entre las partes. Al no estar alcanzado por las limitaciones que antes existían, el alquiler puede establecerse tanto en Pesos como en Dólares. En este último caso, podrá seleccionarse la posibilidad de que el importe sea pagado en Pesos al tipo de cambio que se elija o que sea pagado exclusivamente en Dólares.

Pago

Las partes pueden pactar libremente la frecuencia con que el alquiler debe ser pagado. Este contrato permite que el mismo sea abonado mensualmente o cada 2, 3, 4, 6 meses o 1 vez por año. La única limitación es que la frecuencia de pago del alquiler no podrá ser inferior a la mensual. El pago del alquiler deberá efectuarse con la frecuencia pactada (mensualmente, cada 2 meses, semestralmente, etc.) y en las fechas de pago establecidas por contrato (por ej. entre el día 5 y 10 de cada mes en que se deba pagar).

El medio de pago será el que se establezca en el contrato y, si fuera en efectivo, el lugar de pago también será acordado entre las partes.

Una vez realizado el pago del alquiler, la locadora debe entregar a la locataria la factura correspondiente.

Ajuste

El ajuste del alquiler dependerá de algunas cuestiones del contrato:

• Alquiler pactado en Pesos: Podrá ajustarse con la periodicidad que pacten las partes y según el índice que seleccionen en el contrato, tales como el IPC (Índice de Precios al Consumidor), el CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia), la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) y el SIPM (Sistema de Índices de Precios Mayoristas).
• Alquiler pactado en Dólares: No podrá ajustarse el monto del alquiler expresado en Dólares. Sin embargo, puede seleccionarse la opción de estipularlo en Dólares para ser pagado en Pesos, por lo que la suma en Pesos se ajustará en función de la cotización del Dólar al momento de pago. En caso de que se seleccione la opción de que se deba pagar el alquiler exclusivamente en Dólares, no podrá ajustarse el monto del mismo.

Servicios, Expensas e Impuestos

Este contrato permite, en concordancia con las nuevas regulaciones, que las partes acuerden cuál de ellas pagará los servicios habilitados en el inmueble alquilado (agua, luz, gas, etc.), las expensas comunes tanto ordinarias como extraordinarias, y también otros impuestos, cargas y tasas, tales como el impuesto inmobiliario, la tasa de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL), la tasa municipal y cualquier otro tributo similar que se aplica sobre el inmueble alquilado.

Depósito en Garantía

Si bien no es obligatorio por ley, la locadora suele solicitar que la locataria entregue un monto de dinero como depósito en garantía, del que podrá cobrarse en caso de que la locataria incumpla sus obligaciones (por ejemplo, si rompe algo del inmueble). Algunas cuestiones a tener en cuenta:

• Si el alquiler fue pactado en Pesos, el depósito será realizado en Pesos y deberá devolverse una suma equivalente a la entregada, actualizada según el último alquiler mensual.
• Si el alquiler fue pactado en Dólares para ser pagado en Pesos, la misma lógica y forma de cálculo se aplicará para el depósito en garantía, que será establecido en Dólares pero pagado en Pesos, y deberá ser devuelto en Pesos al tipo de cambio que corresponda al momento de finalizar el contrato.
• Si el alquiler fue pactado en Dólares para ser pagado en esa moneda, el depósito deberá realizarse en Dólares y ser devuelto en esa moneda y por el mismo importe.

Sublocación y cesión del contrato

Este Contrato de Alquiler de Vivienda prohíbe a la locataria dar en sublocación cualquier parte del inmueble alquilado o ceder su contrato de alquiler, salvo que previamente haya requerido a la locadora su autorización para hacerlo y ésta la hubiera otorgado.

Terminación de la Locación

Terminación Regular

La locación termina automática y definitivamente el último día (ya sea hábil o no) del plazo indicado en el contrato. Sin embargo, puede ocurrir que antes de ese día locadora y locataria acuerdan por escrito terminar la locación, o bien la locadora o la locataria por separado deciden terminar la locación debido a alguna causa de terminación anticipada del contrato.

Terminación Anticipada

En el contrato suelen indicarse causas por las cuales la locadora y/o la locataria pueden por separado decidir terminarlo antes del vencimiento del plazo. Esas causas están relacionadas con el incumplimiento de alguna obligación fundamental de ellas. Actualmente, la locataria puede terminar el contrato de locación en cualquier momento que lo desee, debiendo pagar una suma equivalente al 10% (diez por ciento) de todos los alquileres que faltan para que se termine el plazo estipulado en el contrato. Si no se hubiera indicado un plazo, por ley se interpretará que la duración del mismo era de 2 años.

También hay causas especiales para terminar anticipadamente el contrato que las partes pueden pactar en el mismo, como por ejemplo si la locadora vende el inmueble o si la locataria fallece.

Devolución del Inmueble Alquilado

Al finalizar el contrato, ya sea en la fecha prevista o antes, la locataria debe devolver el inmueble alquilado. Al hacerlo voluntariamente (es decir, sin necesidad de un juicio de desalojo) es práctica generalizada que locadora y locataria dejen constancia escrita del estado material del inmueble en la fecha de devolución utilizando un documento como el Acta de Entrega de Llaves y Constatación de Inmueble Alquilado.

¿Cómo Utilizar este Documento?

Este Contrato de Alquiler de Vivienda puede ser utilizado por una o más personas y/o entidades dueñas de un inmueble urbano para documentar su locación exclusivamente como vivienda permanente, para que la habite una o más personas a cambio del pago de un alquiler en Pesos por mes.

Para completar este documento es necesario contar con los siguientes datos e información, entre otros:

• Datos de la locadora y locataria (cantidad, nombre completo y apellido o denominación legal, identificación, número de teléfono y correo electrónico -si se consideran convenientes- y domicilio).
• Datos de la garante, si hubiera (nombre completo y apellido, identificación, correo electrónico -si se considera conveniente- y domicilio).
• Datos del inmueble urbano que será alquilado (individualización).
• Plazo del contrato.
• Monto del primer alquiler.
• Monto del depósito en garantía, si hubiera.
• Existencia o no de amoblamiento del inmueble alquilado.

Una vez finalizado este Contrato de Alquiler de Vivienda debe ser impreso en papel común en 2 copias originales si el contrato será firmado sin una parte garante; en 3 copias originales si el contrato será firmado con una garante; o en 4 copias originales si el contrato será firmado con 2 garantes, todas las copias deben ir acompañadas de todos los Anexos correspondientes (estado y fotos del inmueble, descripción del mobiliario o pautas de mantenimiento de la piscina, según el caso). Luego, todas las copias originales deben ser firmadas con firma manuscrita por la locadora, la locataria y, en su caso, la garante. Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que todas las firmas sean certificadas por un escribano público. Deberán conservar una copia del contrato por cada parte (independientemente si dicha parte está integrada por más de una persona, por ej. que hayan 2 locatarias) y una copia cada garante.

Alternativamente, puede mantenerse en su versión electrónica y ser firmado por todas las partes correspondientes con su firma digital (pero no electrónica). En caso de que sea impreso, la firma digital no será válida en dicha versión, pero sí mantendrá su vigencia en la versión electrónica.

Legislación Aplicable

Este Contrato de Alquiler de Vivienda se rige únicamente por las disposiciones de los artículos 1.187 a 1.226 del Código Civil y Comercial de la Nación y el Decreto de Necesidad y Urgencia N°70/2023 de Diciembre de 2023 que deroga la "Ley de alquileres" y modifica al Código Civil y Comercial.

¿Cómo modificar el modelo?

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Podés modificarlo y volver a utilizarlo.