Contrato de Subalquiler de Inmueble Comercial

Este Contrato de Subalquiler de Inmueble Comercial puede ser utilizado para documentar la sublocación (en vez de la locación), permanente o temporaria, de una determinada parte (pero no la totalidad) de un inmueble urbano (actualmente locado), sin o con amoblamiento, exclusivamente para local comercial, depósito, oficina administrativa, estudio profesional o consultorio. Este documento cumple los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación y de la Ley nacional N° 27.551 exclusivamente.

Uso de este Documento

Por este Contrato de Subalquiler de Inmueble Comercial se puede permitir el uso de una determinada parte de un inmueble urbano (actualmente locado) para un destino exclusivo como local comercial, depósito, oficina administrativa, estudio profesional o consultorio por una o más persona/s y/o entidad/es durante cierto tiempo a cambio del pago de un alquiler (o precio) en Pesos por mes.

Si se desea subalquilar una determinada parte de un inmueble locado para ser usada al mismo tiempo como local comercial, depósito, oficina administrativa, estudio profesional o consultorio y vivienda o exclusivamente como vivienda entonces se aplican disposiciones legales diferentes y, en consecuencia, debe utilizarse otro documento como el Contrato de Subalquiler de Inmueble Residencial.

Por el contrario, para alquilar la totalidad de un inmueble urbano disponible, es decir, que actualmente no está locado, como local comercial o depósito, o como oficina administrativa, estudio profesional o consultorio, se aplican las mismas disposiciones legales pero debe utilizarse otro documento especialmente adaptado como el Contrato de Alquiler de Local según Nueva Ley o el Contrato de Alquiler de Oficina según Nueva Ley, respectivamente.

Partes

Por ley siempre hay al menos dos:

• sublocadora: es cada persona o entidad que actualmente alquila un inmueble urbano como parte locataria y da en sublocación una determinada parte (pero no la totalidad) del inmueble locado a cambio de recibir el alquiler por la parte subalquilada.

• sublocataria: es cada persona o entidad que toma en sublocación una determinada parte (pero no la totalidad) del inmueble locado y a cambio paga a la sublocadora el alquiler por la parte subalquilada.

En la práctica generalizada también hay una tercera parte:

• garante: es cada persona o entidad que otorga a favor de la sublocadora una fianza en relación con las obligaciones de pago de la sublocataria.

La parte locadora ("locadora") del contrato de locación del inmueble locado ("contrato de locación") no es parte del contrato de sublocación y, por lo tanto, no lo firma.

Validez de la Sublocación

La sublocación debe ser válida para las partes del contrato de sublocación y también para la locadora. Para que el contrato de sublocación sea válido también para la locadora deben estar cumplidos los siguientes requisitos legales cuando se lo firma:

1 - ausencia de prohibición contractual: el contrato de locación no debe prohibir expresamente a la locataria subalquilar una determinada parte del inmueble locado. Tampoco debe prohibir expresamente a la locataria ceder el contrato. De lo contrario, el contrato de locación debe ser modificado por escrito a fin de permitir expresamente la sublocación.

2 - propuesta escrita de sublocación: la locataria debe comunicar una propuesta de sublocación a la locadora enviándole una carta documento o un telegrama o haciéndole entregar por un/a escribano/a público/a un acta notarial. La propuesta debe:

• expresar la intención de la locataria de dar en sublocación una determinada parte del inmueble locado.

• individualizar a la potencial sublocataria.

• indicar el destino para el cual la potencial sublocataria deberá usar la parte que se subalquilará del inmueble locado.

3 - falta de rechazo de la locadora: la locadora no debe rechazar expresamente la propuesta de sublocación dentro de los 10 días corridos después de recibirla. El rechazo debe ser comunicado a la locataria por una carta documento, un telegrama o un acta notarial. Si la locadora no rechaza válidamente la propuesta entonces se considera que la aceptó.

4 - sublocación fiel: el contrato de sublocación debe incluir los términos de la propuesta de sublocación aceptada por la locadora.

Parte Subalquilada

La parte subalquilada del inmueble locado puede ser cualquiera que sea apta para usarse según el destino acordado, con cualquier tamaño y ubicación dentro del inmueble locado y tener amoblamiento o no.

Plazo

La sublocadora y sublocataria acuerdan la duración (o plazo) del contrato de sublocación, el cual siempre debe ser más corto que el plazo de la locación. Además, la ley establece ciertos plazos que deben respetarse para que la sublocación acordada tenga ciertos efectos legales.

Sublocación Permanente

Su plazo puede ser de 3 a 50 años. Este es el plazo general establecido por ley para considerar la sublocación como "permanente". Cualquiera sea el destino de la parte subalquilada del inmueble locado, esta sublocación tiene los siguientes efectos legales:

• el alquiler puede ser ajustado por indexación o vinculación al dólar oficial como se describe en "Alquiler" más abajo.

• el contrato puede ser renovado 1 o más veces por cualquier plazo.

Sublocación Temporaria

Su plazo puede ser de 1 día a 35 meses. Este es el plazo excepcional establecido por ley para considerar la sublocación para como "temporaria". Esta sublocación tiene los efectos legales de la permanente antes mencionados solo si la parte subalquilada es usada para un destino que razonablemente puede cumplirse dentro del plazo excepcional indicado en el contrato.

Consecuencias Legales

Si el contrato establece un plazo igual o menor que 35 meses y se cumplen los requisitos legales en cuanto al destino de la parte subalquilada entonces la ley reconoce la sublocación como temporaria. Si no se cumplen esos requisitos en cuanto al destino y, no obstante, sublocadora y sublocataria calificaron la sublocación como "temporaria" entonces la ley desconoce esa calificación y la considera como permanente. Si el plazo del contrato es igual o mayor que 3 años y no supera los 50 años entonces la ley reconoce la sublocación como permanente.

Alquiler

Importe

El alquiler debe ser un importe en Pesos por mes. El alquiler es acordado entre sublocadora y sublocataria al firmar el contrato. La ley permite que el alquiler sea ajustado según la modalidad de ajuste acordada entre sublocadora y sublocataria.

Aumento Preacordado o Modalidades de Ajuste

Durante el plazo del contrato el alquiler puede alternativamente:

• aumentar si el importe de cada mayor alquiler es preacordado entre sublocadora y sublocataria y se lo indica en el contrato.

• ser ajustado mediante la indexación acordada entre sublocadora y sublocataria o la vinculación del alquiler al tipo de cambio del dólar oficial indicado en el contrato (por ejemplo, el dólar "ahorro o solidario").

Tanto los aumentos preacordados como los ajustes por indexación o vinculación al dólar oficial pueden ser realizados con la frecuencia que acuerden sublocadora y sublocataria. Es práctica generalizada que ocurran anual, semestral, trimestral o, a lo sumo, bimestralmente salvo en la vinculación al dólar oficial, donde ocurren todos los meses. Por esto último, el alquiler de las sublocaciones de 6 meses o menos tiempo suele aumentar únicamente por importes preacordados. El ajuste se aplica a los alquileres posteriores y, por lo tanto, no impacta sobre los pagados antes.

Si sublocadora y sublocataria acuerdan ajustar el alquiler entonces la sublocadora deberá calcular los ajustes periódicos mediante alguna de las siguientes modalidades de ajuste:

• la indexación calculando la variación de un determinado índice (por lo general, el CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia), la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), el Índice de Precios al Consumidor o el Índice de Precios Mayoristas) desde el inicio hasta el fin de un período de 12, 6, 3 ó 2 meses anterior al ajuste.

• la vinculación al dólar oficial tomando el importe en dólares referencial (es decir, que sirve solo como base de cálculo) indicado en el contrato y todos los meses calculando, según el tipo de cambio del dólar oficial indicado en el contrato, el importe equivalente en Pesos del alquiler que la sublocataria debe pagar en Pesos.

Pago

El alquiler debe pagarse por mes adelantado. Así, por ejemplo, el 10 de octubre debe pagarse octubre (y no septiembre, que es un mes vencido, o noviembre, que es un mes anticipado). El lugar de pago es acordado entre sublocadora y sublocataria al firmar el contrato y puede cambiarse después.

Terminación de la Sublocación

Terminación Regular

La sublocación termina de manera regular el último día (ya sea hábil o no) del plazo indicado en el contrato. Sin embargo, puede ocurrir que, antes de ese día, o bien sublocadora y sublocataria acuerden por escrito terminar la sublocación o bien el contrato de sublocación termine de manera automática o voluntaria.

Terminación Anticipada

La terminación de la sublocación antes de la fecha de vencimiento de su plazo puede ser:

- automática: ocurre si el contrato de locación termina por cualquier causa salvo que la sublocadora se convierta en locadora del contrato de locación por herencia, etc.

- voluntaria: en general puede ocurrir si sublocadora o sublocataria por separado deciden terminar el contrato por el incumplimiento de alguna obligación importante de la otra parte (por ejemplo, en el caso de la sublocataria, la obligación de pagar el alquiler según el contrato). También puede ocurrir si la sublocataria decide terminar la sublocación a partir de los 6 meses de la fecha del contrato.

¿Cómo Utilizar este Documento?

Este Contrato de Subalquiler de Inmueble Comercial puede ser utilizado para documentar la sublocación (en vez de la locación), permanente o temporaria, de una determinada parte (pero no la totalidad) de un inmueble urbano (actualmente locado), sin o con amoblamiento, exclusivamente para local comercial, depósito, oficina administrativa, estudio profesional o consultorio.

Para completar este documento es necesario contar con los siguientes datos e información, entre otros:

• de la sublocadora (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal, correo electrónico -si se considera conveniente- y domicilio).

• de la sublocataria (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal y, si se considera conveniente, correo electrónico).

• en su caso, de la garante (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal, correo electrónico -si se considera conveniente- y domicilio).

• de la determinada parte que se subalquilará del inmueble locado (descripción).

• del plazo del contrato (3 o más años para que la sublocación sea considerada permanente o 35 o menos meses para que pueda ser considerada temporaria).

• si el plazo del contrato supera los 6 meses, de la modalidad de ajuste del alquiler mensual (indexación o vinculación al dólar oficial).

• en su caso, del índice de actualización del alquiler mensual y, según el plazo del contrato, de la frecuencia de la misma (indicaciones).

• en su caso, del importe en dólares solamente referencial y del tipo del dólar oficial que se utilizarán para calcular el importe equivalente en Pesos del alquiler mensual (indicaciones).

• si la sublocataria lo entregará, del depósito de garantía (importe en Pesos).

• del amoblamiento de la parte que se subalquilará del inmueble locado (indicación).

Una vez finalizado este Contrato de Subalquiler de Inmueble Comercial sin datos ni información en blanco, debe ser impreso en papel común en 2 copias originales (si el contrato será firmado sin la garante) o en 3 copias originales (si el contrato será firmado con la garante). Luego todas las copias originales deben ser firmadas con firma manuscrita por la sublocadora, la sublocataria y, en su caso, la garante (por sí mismas o por uno/a o más apoderado/a/s o representante/s). Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que todas las firmas sean certificadas por un/a escribano/a público/a. Alternativamente podrá mantenerse en su versión electrónica y ser firmado con firma digital (pero no simplemente firma electrónica). En este caso, solamente la versión electrónica será válida ya que en la versión impresa firmada con firma digital no se puede verificar la validez de la misma.

Legislación Aplicable

Este Contrato de Subalquiler de Inmueble Comercial se rige por las disposiciones del Libro Tercero, Título IV, Capítulo 4, artículos 1.214 a 1.216 del Código Civil y Comercial de la Nación y del Título II, artículos 13 a 16 de la Ley nacional N° 27.551. Si documenta una sublocación por 3 o más años entonces también se rige por el artículo 8 del Decreto N° 320/2020 del Poder Ejecutivo nacional.

¿Cómo modificar el modelo?

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Podés modificarlo y volver a utilizarlo.