Contrato de locação comercial

O contrato de locação comercial é o instrumento por meio do qual o proprietário (chamado locador) cede o uso de seu imóvel urbano para outra pessoa (dita locatária), para que nele instale o seu comércio ou seu serviço. Também é por meio deste contrato que as pessoas jurídicas podem alugar um imóvel voltado à moradia de seus dirigentes ou seus empregados.

Neste documento, deverão ser fixados o valor do aluguel a ser pago pelo locatário, bem como a duração total da locação, que pode ser por tempo determinado ou indeterminado. Além disso, o contrato fixará, ainda, os direitos e os deveres de cada uma das partes envolvidas, tais como a responsabilidade pelo pagamento de tributos e a indenização de obras e melhoramentos realizados no imóvel.

Como utilizar este documento?

Após inteiramente preenchido, o contrato de locação deve ser assinado pelas partes contratantes - e pelos fiadores, caso seja esta a modalidade de garantia estabelecida - e, depois, deve-se encaminhar uma cópia do documento a cada um dos locadores e dos locatários.

Ainda que não obrigatório, o instrumento poderá ser registrado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Apenas com o registro público, o contrato passará a ser válido para pessoas alheias à relação de locação.

O contrato de locação deverá ser acompanhado por originais ou cópias dos seguintes documentos:

• laudo de vistoria do imóvel alugado;
• carteira de identificação de todos os signatários;
• CPF (Cadastro de Pessoas Físicas, da Receita Federal do Brasil) de todos os signatários;
• no caso de locador com natureza de pessoa jurídica, estatuto social, contrato social, ato constitutivo da pessoa jurídica ou, na ausência destes, outros documentos que comprovem serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la;
• no caso de pessoa física incapaz, certidão de nascimento ou ato de interdição ou curatela, que comprove serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la; e no caso de pessoa física representada por procurador, a procuração;
• quando as partes fixarem garantia, documento que comprove o tipo de garantia e as condições em que ela foi dada (valor, bem imóvel ou móvel atingido, documentos pessoais do fiador, quotas de fundo de investimento, apólice de seguro de fiança locatícia, etc.).
  
  

• Pessoas físicas e jurídicas

No contrato de locação de imóvel não-residencial urbano, os particulares e as pessoas jurídicas podem figurar tanto como locadores (proprietários do imóvel), quanto como locatários (inquilinos do imóvel). Quando se tratar de pessoa jurídica locatária, o contrato de locação será obrigatoriamente o modelo presente, mesmo quando for voltado à moradia de seus empregados ou diretores.

• Laudo de vistoria

Um dos principais deveres do locatário é a devolução do imóvel ao seu proprietário no mesmo estado em que o recebeu. Durante o tempo em que permanece no local, ele deverá, assim, prezar por sua conservação. Para comprovar as condições nas quais o imóvel se encontrava, na época em que o locatário passou a habitá-lo, é indispensável a realização de vistoria. Ao final desta inspeção, deverá ser produzido um laudo, que descreve, de maneira detalhada, as características e o estado de conservação do imóvel. Este documento deverá ser anexado ao contrato de locação.

• Garantia

Conforme a Lei do Inquilinato, o locador poderá exigir que o locatário preste algum tipo de garantia, que assegurará o cumprimento do contrato. Assim, no caso em que o inquilino não pague o aluguel conforme o combinado, o locador poderá, ainda assim, receber a quantia que lhe é devida. São previstas quatro modalidades de garantia: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A mais comum delas é a fiança, na qual pessoas alheias à relação de locação se comprometem a arcar com as dívidas eventualmente adquiridas pelo locatário.

Na caução, por sua vez, é o próprio inquilino quem destaca um bem imóvel ou móvel de seu próprio patrimônio, para que possa responder pela eventual inadimplência.

O seguro de fiança locatícia - que tem se tornado cada vez mais cotidiano - é a fiança que é prestada por uma empresa seguradora; nesse caso, a pessoa contrata, junto a esta instituição, um serviço de seguro e, caso não pague os valores ao dono do imóvel, a seguradora o fará.

Por fim, tem-se a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, na qual o locatário repassa ao locador títulos de capitalização.

O locador não poderá exigir do locatário mais de um tipo de garantia. Por outro lado, as partes podem também dispensar a garantia no contrato de locação. Caso os contratantes optem por estabelecer uma garantia, deve-se anexar ao contrato de locação um comprovante desta.

• Prazo do aluguel

A locação pode ser por tempo determinado (com prazo para acabar) ou por tempo indeterminado (sem data prévia para acabar).

Nos casos de contrato por prazo indeterminado, as partes poderão romper o contrato a qualquer momento, desde que deem um aviso prévio de 30 (trinta) dias.

No caso das locações com prazo determinado, as partes não poderão romper o contrato antes do final do prazo.

Além disso, nos casos de locação com prazo determinado de imóvel alugado para a instalação de atividade comercial, o locatário pode ter um direito de renovação do aluguel.

Se o imóvel estiver alugado para o locatário há, no mínimo, 5 (cinco) anos e se ele estiver explorando a mesma atividade comercial no mínimo há 3 (três) anos, o locador será obrigado a renovar o contrato pelo mesmo prazo. Isso ocorre porque o locatário criou uma clientela no local, que poderá ser perdida caso ele mude de endereço. O locatário deve pedir a renovação do contrato no último ano, com antecedência mínima de 6 (seis) meses da data fixada para o seu fim.

O locador apenas poderá negar a renovação do contrato nos seguintes casos:

• for obrigado pelo Poder Público a realizar obras que transformem radicalmente o imóvel;
• queira livremente fazer modificações no imóvel, desde que elas aumentem o valor do negócio ou da propriedade;
• se o locador quiser retomar o imóvel para instalar um comércio já existente há mais de um ano, desde que o locador, seu cônjuge, ascendentes (pais, avós, etc.) ou descendentes (filhos, netos, etc.) tenham maioria do capital do negócio.

• Possibilidade de sublocação, cessão de locação e empréstimo do imóvel

Uma das cláusulas mais importantes - e também, controversas - de um contrato de locação é aquela que veda ou permite ao locatário sublocar, ceder ou emprestar o imóvel a uma terceira pessoa. Conforme a Lei de Inquilinato, só será possível ao locatário fazê-lo quando o locador expressamente permiti-lo.

No presente modelo, será possível escolher entre incluir esta permissão ou manter a vedação.

O Direito aplicável

As relações entre locadores e locatários são regidas pela Lei do Inquilinato (Lei federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991), cuja principal revisão ocorreu por meio da Lei federal n. 12.112, de 09 de dezembro de 2009.

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.