Contrato de locação residencial

O contrato de locação residencial é o instrumento por meio do qual o proprietário (chamado locador) cede o uso de seu imóvel urbano para que outra pessoa (dita locatária) nele resida.

Neste documento, serão fixados o valor e a data de vencimento do aluguel a ser pago pelo locatário, bem como o tempo total de locação.

Além disso, o contrato deverá prever os direitos e os deveres de cada uma das partes envolvidas, tais como a responsabilidade pelo pagamento de tributos e a indenização de obras e melhoramentos realizados no imóvel.

Se o locatário for prestar algum tipo de garantia - tal como caução, fiança ou seguro de fiança locatícia -, os seus termos virão, igualmente, explicitados neste contrato.

Como utilizar este documento?

Após inteiramente preenchido, o contrato de locação deve ser assinado pelas partes contratantes, por duas testemunhas e pelos fiadores - caso seja esta a modalidade de garantia estabelecida. Depois, deve-se encaminhar uma cópia do documento a cada um dos locadores e dos locatários.

Ainda que não obrigatório, o instrumento poderá ser registrado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Apenas com o registro público, o contrato passará a ser válido para pessoas alheias à relação de locação.

O contrato de locação deverá ser acompanhado por originais ou cópias dos seguintes documentos:

• laudo de vistoria do imóvel alugado;
• carteira de identificação de todos os signatários (locadores, locatários, testemunhas e, eventualmente, fiadores);
• CPF (Cadastro de Pessoas Físicas, da Receita Federal do Brasil) de todos os signatários;
• no caso de locador com natureza de pessoa jurídica, estatuto social, contrato social, ato constitutivo da pessoa jurídica ou, na ausência destes, outros documentos que comprovem serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la;
• no caso de pessoa física incapaz, certidão de nascimento ou ato de interdição ou curatela, que comprove serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la; e no caso de pessoa física representada por procurador, a procuração;
• quando as partes fixarem garantia, documento que comprove o tipo de garantia e as condições em que ela foi dada (valor, bem imóvel ou móvel atingido, documentos pessoais do fiador, quotas de fundo de investimento, apólice de seguro de fiança locatícia, etc.).
  
  

• Pessoas físicas e jurídicas

No contrato de locação de imóvel residencial urbano, os particulares podem figurar tanto como locadores (proprietários do imóvel), quanto como locatários (inquilinos do imóvel). As pessoas jurídicas, por sua vez, apenas podem ocupar o papel de locadoras, já que, segundo a Lei de Inquilinato, quando estas são as locatárias do imóvel, o contrato será necessariamente de locação comercial, ainda que seja voltado para a residência de empregados da empresa, associação, etc.

• Laudo de vistoria

Um dos principais deveres do locatário é a devolução do imóvel ao seu proprietário no mesmo estado em que o recebeu. Durante o tempo em que permanece no local, ele deverá, assim, prezar por sua conservação. Para comprovar as condições nas quais o imóvel se encontrava, na época em que o locatário passou a habitá-lo, é indispensável a realização de vistoria. Ao final desta inspeção, deverá ser produzido um laudo, que descreve, de maneira detalhada, as características e o estado de conservação do imóvel. Este documento deverá ser anexado ao contrato de locação.

• Prazo do aluguel

O prazo de aluguel pode ser por tempo determinado com prazo para acabar, ou por tempo indeterminado (sem data prévia para acabar).

Nos casos de contrato por prazo indeterminado, o locatário poderá romper o contrato a qualquer momento, desde que dê um aviso prévio de 30 (trinta) dias ou pague esse mês a mais de aluguel. Contudo, o locador apenas poderá romper o contrato nas hipóteses da lei (casos como se o locatário deixar de pagar aluguel, se precisar retomar o imóvel para morar nele, etc.).

Algo parecido ocorre para contratos com prazo determinado com prazo inferior a 30 (trinta) meses. Ainda que terminado o prazo, o locador apenas poderá romper o contrato nas hipóteses da lei. Ou seja, o locatário terá direito de continuar no imóvel se quiser e se o locador não tiver um motivo previsto na lei (deixar de pagar o aluguel, precisar morar no imóvel, etc.). Em compensação, o locatário também não poderá sair antes do prazo, exceto se pagar a multa se entregar o imóvel antes ou se ele for transferido pelo seu empregador para outro local de trabalho.

Se o contrato for por prazo determinado com período de 30 (trinta) meses ou mais, ao final do prazo a locação termina, independente de qualquer aviso e apenas será prorrogado se as partes desejarem. No entanto, se o locatário continuar no imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador, o contrato é renovado automaticamente por prazo indeterminado. Mas, nesse caso, tanto o locador quanto o locatário poderão terminar o contrato quando desejarem, desde que dando um aviso de um mês de antecedência.

Finalmente, se o prazo da locação for de 10 (dez) anos ou mais e o proprietário for casado, o seu cônjuge deve autorizar a locação, assinando o contrato.

• Garantia

Conforme a Lei do Inquilinato, o locador poderá exigir que o locatário preste algum tipo de garantia, que assegurará o cumprimento do contrato. Assim, no caso em que o inquilino não pague o aluguel conforme o combinado, o locador poderá, ainda assim, receber a quantia que lhe é devida. São previstas quatro modalidades de garantia: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A mais comum delas é a fiança, na qual pessoas alheias à relação de locação se comprometem a arcar com as dívidas eventualmente adquiridas pelo locatário.

Na caução, por sua vez, é o próprio inquilino quem destaca um bem de seu próprio patrimônio, para que possa responder pela eventual inadimplência. É bastante comum que a caução seja dada em dinheiro. Neste caso, o valor - que não pode ser superior a 3 (três) vezes o valor do aluguel - fica depositado numa caderneta de poupança de titularidade de ambas as partes, até o final do contrato de locação, quando poderá ser recuperado pelo locatário. É possível, ainda, que a fiança seja dada em bem móvel ou imóvel; para a validade destes últimos, será necessário realizar o seu registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, no caso do bem móvel, e no Cartório de Registro de Imóveis, no caso do bem imóvel.

O seguro de fiança locatícia - que tem se tornado cada vez mais cotidiano - é a fiança que é prestada por uma empresa seguradora. Nesse caso, a pessoa contrata, junto a esta instituição, um serviço de seguro e, caso não pague os valores ao dono do imóvel, a seguradora o fará.

Por fim, tem-se a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, na qual o locatário repassa ao locador títulos de capitalização.

O locador não poderá exigir do locatário mais de um tipo de garantia. Por outro lado, as partes podem também dispensar a garantia no contrato de locação. Caso os contratantes optem por estabelecer uma garantia, deve-se anexar ao contrato de locação um comprovante desta.

• Possibilidade de sublocação, cessão de locação e empréstimo do imóvel

Uma das cláusulas mais importantes - e também, controversas - de um contrato de locação é aquela que veda ou permite ao locatário sublocar, ceder ou emprestar o imóvel a uma terceira pessoa. É a situação que encontramos, por exemplo, nas repúblicas de estudantes, em que uma das pessoas figura como locatário principal, frente ao locador, e aluga, paralelamente, o imóvel a outras, que não possuem contratos diretos com o locador. Conforme a Lei de Inquilinato, só será possível ao locatário fazê-lo quando o locador expressamente permiti-lo.

No presente modelo, será possível escolher entre incluir esta permissão ou manter a vedação.

O Direito aplicável

As relações entre locadores e locatários são regidas pela Lei do Inquilinato (Lei Federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991), cuja principal revisão ocorreu por meio da Lei Federal n. 12.112, de 09 de dezembro de 2009.

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.