Contrato de promessa de compra e venda de imóvel

Por meio do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, uma parte - chamada de "promitente vendedora" - se compromete a vender a uma outra - chamada de "promissária compradora" - determinado bem imóvel, como um apartamento, uma casa, um lote ou um terreno.

Neste documento, estão definidos, entre outras questões, o preço a ser pago pelo comprador, o meio e as condições de pagamento e a responsabilidade pelos custos da transferência de propriedade (como aqueles referentes à lavratura da escritura pública e aos impostos).

Por meio deste instrumento, busca-se dar maior segurança à transação, já que, a princípio, as partes não poderão desistir da compra e venda, após a sua assinatura. Pode-se optar, entretanto, pela inclusão da cláusula de arrependimento, a qual permite que os contratantes desistam do negócio, desde que paguem a multa contratual prevista.

Considera-se "bem imóvel" todo aquele que se encontra vinculado ao solo e, portanto, não pode ser removido. Ao contrário, "bens móveis" são os que podem ser transportados de um lugar a outro, sem afetar as suas características e utilidade.

Para a compra e venda de bens móveis, como joias, equipamentos eletrônicos ou eletrodomésticos, deve-se usar o nosso contrato de compra e venda de bens móveis. Se o bem vendido for um veículo (carros, motos etc.), o contrato de compra e venda de veículo encontra-se mais adaptado. Por fim, em se tratando de venda de animal de estimação, o contrato de compra e venda de animal de estimação poderá ser utilizado.

De acordo com a legislação brasileira, alguns bens específicos de natureza móvel, tais quais embarcações e aeronaves, são também categorizados como "bens imóveis". No entanto, o presente contrato não se encontra adaptado a tais situações e, por isso, não deve ser utilizado.

Casos em que este documento não deve ser utilizado

Esse contrato foi elaborado pensando em promessas de compra e venda de imóvel que não estejam submetidas ao Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal n. 8.078/1990). Assim, se a venda for de um fornecedor de produtos ou serviços para um consumidor, esse contrato não deve ser utilizado.

Segundo o Código de Defesa do Consumidor, o fornecedor é toda pessoa que realiza atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. O consumidor, por outro lado, é aquela pessoa que adquire o produto ou serviço na qualidade de destinatário final.

Em termos práticos, seguem alguns exemplos de casos nos quais esse contrato não deve ser utilizado:

I. quando uma imobiliária promete vender um imóvel para um de seus clientes, que o adquire na qualidade de consumidor;
II. quando uma construtora promete vender um imóvel para um de seus clientes, que o adquire na qualidade de consumidor.

Estas situações são meramente ilustrativas. Em caso de dúvidas em relação ao enquadramento da compra e venda em uma relação de consumo, um advogado deverá ser consultado. Para mais informações, consulte também o nosso guia "Como saber quando o Código de Defesa do Consumidor deve ser aplicado a um contrato?".

Além disso, este contrato não deverá ser utilizado nos seguintes casos, por não estar adaptado para estes tipos de situação:

I. quando a promessa de compra e venda diz respeito a imóvel que está sendo objeto de incorporação imobiliária;
II. caso a promessa de compra e venda seja de loteamento.

Uma incorporação imobiliária, pela lei, é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Um exemplo clássico de incorporação imobiliária é a construção de um prédio de apartamentos ou de salas comerciais realizada com o objetivo de vendê-los.

Como utilizar este documento?

O contrato de promessa de compra e venda de imóvel poderá ser utilizada para a promessa de compra e venda de imóveis entre particulares (por exemplo, entre duas pessoas físicas, entre dois empresários individuais, incluindo microempreendedores individuais - MEI ou entre duas empresas), desde que a relação entre as partes não seja uma relação de consumo e que não se trate de incorporação imobiliária nem de loteamento.

Após integralmente preenchido, o contrato deverá ser assinado por todas as partes e por duas testemunhas.

Caso se trate da venda de bem imóvel cujo proprietário seja casado, será necessário que o seu cônjuge exprima a sua aceitação em relação à compra e venda prometida. Assim, o contrato precisará, também, vir assinado pela esposa ou pelo marido daquele que detém o bem imóvel vendido. Essa exigência é dispensada apenas quando o casamento for regido pela separação total de bens.

O contrato deverá obrigatoriamente ser levado ao Cartório de Notas para que se faça a escritura pública. Em seguida, é necessário levar a escritura pública para o Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado, para que se faça a transferência do imóvel para o comprador. O contrato apenas terá plenos efeitos após cumpridas essas duas fases.

O contrato de promessa de compra e venda deverá, enfim, ser acompanhado por originais ou cópias dos seguintes documentos:

• documento de identificação de todos os signatários;
• CPF (Cadastro de Pessoas Físicas, da Receita Federal do Brasil) de todos os signatários;
• certidão de nascimento ou de casamento dos vendedores;
• no caso de pessoa jurídica, estatuto social, contrato social, ato constitutivo da pessoa jurídica ou, na ausência destes, outros documentos que comprovem serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la;
• no caso de pessoa física incapaz, certidão de nascimento ou ato de interdição ou curatela, que comprove serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la;
• matrícula no Cartório de Registro de Imóveis e laudo de vistoria.

O Direito aplicável

O contrato de promessa de compra e venda é regulado pelo Código Civil (Lei federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002), especialmente em seus arts. 462 a 466 e arts. 1.417 e 1.418.

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.