Contrato de arrendamento rural

O contrato de arrendamento rural é o instrumento por meio do qual o proprietário ou usufrutuário de um imóvel rural (chamador arrendador) cede o uso desse imóvel para que outra pessoa (dito arrendatário) nele exerça atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista.

Neste documento, serão fixados o valor e a data de vencimento do aluguel a ser pago pelo arrendatário, bem como o tempo total de arrendamento.

Além disso, o contrato deverá prever os direitos e os deveres de cada uma das partes envolvidas, tais como a responsabilidade pelo pagamento de tributos e a indenização de obras e melhoramentos realizados no imóvel.

Se o arrendatário for prestar algum tipo de garantia - tal como caução ou fiança -, os seus termos virão, igualmente, explicitados neste contrato.

Como utilizar este documento?

Após inteiramente preenchido, o contrato de arrendamento deve ser assinado pelas partes contratantes, por duas testemunhas e pelos fiadores - caso seja esta a modalidade de garantia estabelecida. Depois, deve-se encaminhar uma cópia do documento a cada um dos arrendadores e arrendatários. Se o arrendador for usufrutuário, deve-se enviar uma cópia do contrato ao proprietário do imóvel.

Ainda que não obrigatório, o instrumento poderá ser registrado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Apenas com o registro público, o contrato passará a ser válido para pessoas alheias à esta relação jurídica.

Contudo, no caso de pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras é obrigatório que o contrato seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

O contrato de arrendamento deverá ser acompanhado por originais ou cópias dos seguintes documentos:

• laudo de vistoria do imóvel arrendado;
• carteira de identificação de todos os signatários (arrendadores, arrendatários, testemunhas e, eventualmente, fiadores);
• CPF (Cadastro de Pessoas Físicas, da Receita Federal do Brasil) de todos que assinam o contrato;
• no caso de arrendador com natureza de pessoa jurídica, estatuto social, contrato social, ato constitutivo da pessoa jurídica ou, na ausência destes, outros documentos que comprovem serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la;
• no caso de pessoa física incapaz, certidão de nascimento (se menor não emancipado) ou termo de tutela ou curatela, que comprove serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la;
• quando as partes fixarem garantia, documento que comprove o tipo de garantia e as condições em que ela foi dada (valor, bem imóvel ou móvel atingido, documentos pessoais do fiador, etc.).

• Proprietário e usufrutuário

Tanto o proprietário quanto o usufrutuário do imóvel rural podem arrendá-lo. O proprietário é o dono do imóvel, que consta na matrícula do imóvel registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O usufrutuário é aquele que recebeu do dono o direito de usar e desfrutar do imóvel como se dele fosse, direito esse devidamente registrado na matrícula do imóvel.

• Pessoas físicas e jurídicas

No contrato de arrendamento rural, os particulares podem figurar tanto como arrendadores (proprietários ou usufrutuários do imóvel), quanto como arrendatários (individualmente ou como chefes de família). As pessoas jurídicas, por sua vez, apenas podem ocupar o papel de arrendadoras.

As pessoas físicas estrangeiras residentes no Brasil, as pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil e as pessoas jurídicas brasileiras da qual participe, a qualquer título, pessoa estrangeira física ou jurídica que resida ou tenha sede exterior e possua a maioria do capital social, podem celebrar contratos de arrendamento. Contudo, o contrato deve ser obrigatoriamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

• Valor do aluguel e prazo de duração

No contrato de arrendamento rural, se o imóvel for todo alugado, o valor recebido pelo arrendador por todos os arrendamentos somados não pode ser maior que 15% (quinze por cento) do valor venal do imóvel, que consta na Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural (ITR). Contudo, se for arrendada apenas uma parte do imóvel, o limite será de 30% (trinta por cento) deste valor.

Ainda, conforme a legislação, existem prazos mínimos para o contrato de arrendamento, que são:

• 3 (três) anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte;
• 5 (cinco) anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal;
• 7 (sete) anos, nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal.

• Laudo de vistoria

Um dos principais deveres do arrendatário é a devolução do imóvel ao arrendador no mesmo estado em que o recebeu. Durante o tempo em que permanece no local, ele deverá, assim, prezar por sua conservação. Para comprovar as condições nas quais o imóvel se encontrava, na época em que o arrendatário passou a usá-lo, é indispensável a realização de vistoria. Ainda, se o imóvel for alugado com benfeitorias e animais de cria, corte ou trabalho que tenham que ser restituídos ao final do arrendamento, essa vistoria é igualmente indispensável.

Ao final dessa inspeção, deverá ser produzido um laudo, que descreve, de maneira detalhada, as características e o estado de conservação do imóvel e demais bens. Este documento deverá ser anexado ao contrato de arrendamento rural.

• Garantia

O arrendador poderá exigir que o arrendatário preste algum tipo de garantia, que assegurará o cumprimento do contrato. Desta forma, no caso em que o arrendatário não pague o aluguel conforme o combinado, o arrendador poderá, ainda assim, receber a quantia que lhe é devida. Existem diversas modalidades de garantia, como a caução, a fiança, entre outras.

Na fiança, pessoas alheias à relação de arrendamento se comprometem a arcar com as dívidas eventualmente adquiridas pelo arrendatário.

Na caução, por sua vez, é o próprio arrendatário quem destaca um bem de seu próprio patrimônio, para que possa responder pela eventual inadimplência. É bastante comum que a caução seja dada em dinheiro. Nesse caso, o valor pode ficar depositado numa caderneta de poupança de titularidade de ambas as partes, até o final do contrato de arrendamento, quando poderá ser recuperado pelo arrendatário.

É possível, ainda, que a caução seja dada em bem móvel ou imóvel; para a validade destes últimos, será necessário realizar o seu registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, no caso do bem móvel, e no Cartório de Registro de Imóveis, no caso do bem imóvel.

Caso os contratantes optem por estabelecer uma garantia, deve-se anexar ao contrato de arrendamento um comprovante desta.

• Possibilidade de subarrendamento, cessão do arrendamento e empréstimo do imóvel rural

Uma importante, mas controversa, cláusula do contrato de arrendamento é aquela que proíbe ou permite ao arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural a uma terceira pessoa. Essa possibilidade só ocorrerá se o arrendador (proprietário ou usufrutuário) expressamente a permitir.

No presente modelo, você terá a opção de incluir essa permissão ou de manter a vedação.

• Diferença para a parceria rural
  

Além do arrendamento rural, outro documento bastante utilizado em contexto rural é o contrato de parceria rural.

No arrendamento, o produtor se compromete a pagar um aluguel periódico. Assim, ainda que a atividade rural desenvolvida no imóvel arrendado não dê lucro, o produtor deverá entregar ao proprietário este valor.

Situação contrária ocorre na parceria, em que o pagamento está condicionado aos frutos percebidos pelo produtor no desenvolvimento da atividade. Nesse contrato, o produtor rural entrega ao proprietário parte daquilo que foi produzido. O valor varia, portanto, de acordo com os resultados da atividade.

Isso ocorre, pois, na parceria - como o próprio nome diz - as partes são parceiras no negócio, respondendo conjuntamente não só pelos lucros obtidos, mas também pelos prejuízos. Os prejuízos apenas serão arcados com exclusividade por uma das partes se tiverem ocorrido por sua culpa.

O Direito aplicável

As relações entre arrendadores e arrendatários são regidas pelo Estatuto da Terra (Lei federal n. 4.504, de 30 de novembro de 1964) e pelo Decreto n. 59.566, de 14 de novembro de 1966.

No caso de contratos de arrendamento que envolvam pessoas físicas e jurídicas estrangeiras, deve-se observar ainda o Provimento n. 43, de 17 de abril de 2015, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.